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3. Liban: pourquoi on vend moins de biens... mais toujours plus cher

Au Liban, le marché immobilier s’est fortement polarisé au cours des sept premiers mois de 2026. Moins dynamique en volume, il semble de plus en plus réservé aux détenteurs de dollars frais. Si le nombre de transactions recule, les montants, eux, résistent. Le secteur immobilier reste toutefois loin d’une véritable reprise.

Entre janvier et fin juillet 2026, 29 404 opérations de vente ont été enregistrées, soit une baisse de 25,5 % sur un an. Ce recul doit toutefois être relativisé au regard du niveau exceptionnellement élevé atteint en 2025, année marquée par la réouverture des bureaux du cadastre dans les différents mohafazats du pays, notamment au Mont-Liban. Cette reprise avait permis d’enregistrer de nombreuses transactions foncières restées en suspens, parfois depuis l’éclatement de la crise en 2019.

La valeur globale des ventes a, pour sa part, reculé beaucoup moins fortement, de 5,4 % seulement, à 3,25 milliards de dollars. Dans le même temps, la valeur moyenne d’une transaction a progressé de 27,1 %, pour atteindre 110 442 dollars.

La hausse du ticket moyen masque une recomposition du marché

Cette hausse du montant moyen ne signifie toutefois pas que les prix de l’immobilier ont augmenté de 27,1 %. Deux phénomènes peuvent l’expliquer : soit les prix ont effectivement augmenté de manière généralisée, soit la composition des achats s’est modifiée. Dans ce second scénario, à titre indicatif, les transactions portant sur des biens autour de 100 000 dollars se raréfient, tandis que celles concernant des propriétés à 150 000 ou 200 000 dollars résistent davantage.

Compte tenu de l’érosion du pouvoir d’achat des ménages libanais, y compris ceux dont les revenus sont libellés en devises mais dépendent de l’économie locale, cette deuxième hypothèse paraît la plus plausible.

Les dollars frais soutiennent les achats

Les acheteurs encore actifs sont principalement ceux qui disposent de liquidités en dollars frais, notamment les membres de la diaspora dont les revenus proviennent d’emplois à l’étranger. Ils se tournent davantage vers des logements plus grands ou haut de gamme, mieux situés ou implantés dans des quartiers recherchés.

La progression de 27,1 % du montant moyen reflète donc davantage une recomposition du marché qu’une hausse généralisée des prix. Elle ne permet pas, à elle seule, de conclure à une augmentation équivalente du prix au mètre carré, de la valeur des biens comparables ou des prix de l’immobilier dans leur ensemble.

Les acheteurs étrangers désertent le marché

Cette polarisation du marché s’accompagne d’un recul marqué des investisseurs étrangers. Leurs achats ont chuté de 53,9 %, ne représentant plus que 1,5 % du total des transactions.

Dans le détail, 957 ventes à des étrangers avaient été enregistrées entre janvier et juillet 2025, contre seulement 441 sur la même période en 2026. Le marché repose désormais très largement sur les acheteurs locaux disposant de capitaux importants et sur la diaspora.

Beyrouth concentre la valeur des ventes

En termes de répartition géographique, Beyrouth concentre 25,6 % de la valeur des ventes, suivie du Metn (20,8 %) et de Baabda (16,4 %).

À Beyrouth, les prix ont stagné ou progressé de 5 % à 10 % en 2026, soutenus par des coûts de construction en hausse, dans un contexte de flambée des prix du pétrole, ainsi que par une offre restreinte. Les valeurs résidentielles dans la capitale se situent désormais à peine entre 10 % et 15 % en deçà de leurs niveaux d’avant la crise d’octobre 2019.

Un immobilier de moins en moins accessible aux ménages

Dans ce même contexte, l’une des données les plus marquantes dans le secteur de l’habitat réside dans le niveau de l’indice des prix par rapport au revenu. Selon les données de la plateforme participative Numbeo citées dans le rapport, il faut en moyenne 17,8 années de revenus familiaux annuels pour financer un appartement standard de 90 m² au Liban.

Ce chiffre dépasse largement la moyenne régionale du Moyen-Orient et de l’Afrique du Nord, qui s’établit à 11,3 ans, ainsi que la moyenne mondiale, à 15,3 ans.

L’immobilier, refuge du capital plutôt que marché de croissance

Dans la conjoncture actuelle, le secteur de l’immobilier libanais apparaît davantage comme un instrument de préservation du capital que comme un marché de croissance classique. Les opportunités existent pour les investisseurs disposant de liquidités et ayant un horizon long, mais elles restent sélectives, particulièrement pour les biens bien situés, juridiquement propres et déjà construits.