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3. Liban-Immobilier: la force majeure ouvre-t-elle la voie aux résiliations?

Dans un Liban suspendu à une guerre dont l’issue demeure incertaine, la force majeure s’impose à nouveau comme un levier juridique central. Les baux résidentiels et les promesses de vente sont fragilisés par un environnement sécuritaire dégradé, où l’imprévisibilité redéfinit l’équilibre des engagements contractuels.

Le secteur immobilier en paie déjà le prix. Par nature, l’investissement dans la pierre exige visibilité et stabilité — deux paramètres aujourd’hui cruellement absents.

La force majeure, entre bouclier et levier de rupture

À Sodeco, Farid se retrouve confronté à une situation emblématique. Il a conclu un bail de trois ans pour un appartement de standing, situé à proximité de zones récemment bombardées. Le loyer annuel a été réglé d’avance. Pourtant, le locataire — qui n’a jamais occupé les lieux — exige aujourd’hui le remboursement intégral des sommes versées, invoquant la force majeure.

Le contrat prévoit pourtant une pénalité de 10.000 dollars en cas de résiliation anticipée au cours de la première année. Mais la réalité économique complique l’équation: les fonds ont déjà été mobilisés par le propriétaire pour honorer des engagements antérieurs. Derrière ce cas, une question plus large se dessine: ces litiges, conséquences indirectes d’un conflit dans lequel le Hezbollah, proxy iranien, a engagé le Liban, doivent-ils se régler à l’amiable ou devant les juridictions civiles ?

À Badaro, Léa fait face à un dilemme similaire, mais choisit une autre voie. En février, elle conclut une promesse de vente assortie d’un dépôt de garantie. Quelques semaines plus tard, l’acheteur, rentré en urgence au Liban, renonce à l’opération en raison de la dégradation sécuritaire. Sans y être tenue juridiquement, Léa opte pour une résiliation apaisée, restituant la caution afin d’éviter l’escalade.

L’exécution du contrat à l’épreuve du réel

Interrogée par Ici Beyrouth, Rita, directrice d’une grande agence de courtage, rappelle un principe fondamental: «Dans un contrat de vente ou de bail, les parties sont tenues de respecter les clauses auxquelles elles ont souscrit.»

Elle nuance toutefois en évoquant la pratique contractuelle : la force majeure est souvent intégrée sous la forme d’une «clause diplomatique», notamment dans les baux impliquant des locataires étrangers. Dans ces cas, une sortie anticipée du contrat peut être prévue en cas de circonstances exceptionnelles.

En revanche, dans les contrats conclus entre résidents libanais, la rigueur contractuelle prévaut. «Chaque situation doit être appréciée avec discernement. Il n’existe pas de réponse uniforme», insiste-t-elle, plaidant pour des solutions pragmatiques, au cas par cas, pouvant aller jusqu’à une résiliation accompagnée d’une retenue partielle ou totale de la caution.

Justice ou compromis: un arbitrage stratégique

Sur le plan juridique, l’absence de clause spécifique conférant compétence au juge des référés renvoie les litiges aux tribunaux civils, seuls habilités à trancher sur le fond.

Mais la voie judiciaire, dans le contexte libanais, reste longue et incertaine. «Les procédures peuvent s’étendre sur plusieurs années avant qu’un jugement ne soit rendu, au risque d’aggraver les pertes financières des deux parties», prévient un autre professionnel du secteur.

Dans ce climat, le règlement à l’amiable s’impose souvent comme une solution de rationalité économique plus que de compromis moral.