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3. Comment la guerre au Moyen-Orient bouleverse le marché immobilier?

Le marché immobilier est souvent perçu comme le premier secteur à vaciller en période de guerre. Une idée largement répandue, mais qui ne reflète pas toute la réalité. Car la correction du marché immobilier reste inégale: certains segments résistent, voire tirent leur épingle du jeu. Tandis que les ventes immobilières se figent, les loyers, eux, poursuivent leur envolée.

Les acheteurs sérieux se sont envolés 

Patrick, 40 ans, jeune courtier immobilier, se souvient: juste avant le début du conflit entre le Hezbollah et Israël, il avait trois acheteurs sérieux — tous des Libanais installés à Dubaï. «Tout s’est envolé avec les violences. Mon téléphone n’a plus sonné», raconte-t-il. Sa commission sur ces ventes aurait suffi pour s’offrir un pied-à-terre au Liban, lui qui vit en location depuis une décennie.

Mais «acheter au son du canon? Aujourd’hui, impossible», précise un autre professionnel. L’immobilier exige de la confiance dans l’avenir. Or, avec la guerre dans laquelle est plongé le Moyen-Orient, même les plus optimistes hésitent.

Résultat: la demande s’effondre, surtout pour les biens haut de gamme ou spéculatifs. Les ventes immobilières se figent, et le marché se crispe. Autrement dit, les transactions impliquant de gros montants, comme celle de l’achat d’un bien immobilier, sont les plus sensibles aux crises.

Exode massif vers le Mont-Liban

À l’inverse du marché des ventes, le marché locatif connaît une forte demande, principalement portée par les habitants déplacés des localités du sud du Liban. Cette demande reste toutefois limitée par le pouvoir d’achat des ménages, déjà pris de court par la décision du Hezbollah de lancer un conflit contre Israël.

Selon plusieurs acteurs du secteur immobilier, le Mont-Liban a enregistré un exode massif de familles à revenu moyen et élevé, attirées par des localités jugées «relativement sûres» et bien situées, proches de Beyrouth et du sud du pays. Résultat: les loyers au Mont-Liban sont environ 40 % plus élevés qu’au Akkar, un gouvernorat situé à environ 160 km de la capitale.

Quand les loyers rivalisent avec les prix des hôtels

Faute d’alternatives, Fouad avoue avoir dû louer un deux-pièces meublé… à un tarif digne d’un hôtel. Mais il sait que, dans ce marché tendu, la priorité revient à celui qui offre le prix le plus élevé ou paie immédiatement pour plusieurs mois, souvent un trimestre ou plus.

Walid Moussa, président du syndicat des agents et consultants immobiliers au Liban, rappelle qu’aucune autorité ne peut fixer de plafond aux loyers réclamés. Après un demi-siècle de régulation et d’abus, la libéralisation des baux résidentiels a rétabli la liberté contractuelle pour les propriétaires.

Dans ce contexte, Moussa insiste sur l’importance de formaliser la relation locative dans un contrat écrit et enregistré légalement, afin que les juridictions compétentes puissent intervenir efficacement en cas de conflit.

Une demande qui écrase l’offre: le logement sous pression des déplacements

Au-delà de la flambée des prix, la crise du logement tient surtout à une double réalité: la raréfaction des biens disponibles et la méfiance croissante des propriétaires. Dans les «zones relativement sûres», l’offre locative se réduit comme une peau de chagrin, tandis que le nombre de déplacés ne cesse d’augmenter. Résultat: un déséquilibre aigu entre offre et demande, aggravé par la faiblesse du pouvoir d’achat et les craintes liées au profil de certains locataires, notamment leur éventuelle affiliation aux Gardiens de la révolution iranienne, représentant une menace pour la sécurité des personnes et des biens. Dans ce contexte, de nombreux propriétaires préfèrent garder leurs logements vacants, redoutant des impayés, des risques sécuritaires ou misant sur une hausse future des loyers.

Des contrats de location saisonniers

Face à ces inquiétudes, Walid Moussa préconise des solutions pragmatiques. Parmi elles, le recours à des contrats de location saisonniers d’une durée de trois mois permettant de contourner la loi générale fixée par l’article 543 du Code des obligations et des contrats, qui prévoit des baux de trois ans renouvelables. Une formule qui offre davantage de flexibilité et de sécurité aux bailleurs.

Sur le plan sécuritaire, il recommande également aux propriétaires de mener les vérifications nécessaires, en coordination avec les municipalités, afin d’identifier les locataires potentiels.

Dans un climat incertain, l’évolution du marché immobilier libanais restera étroitement liée aux développements sécuritaires et à la stabilité politique du pays.