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3. Anciens baux résidentiels: le bras de fer entre propriétaires et locataires se poursuit

À l’amiable ou devant les tribunaux, les propriétaires multiplient les démarches pour faire appliquer les lois sur la libéralisation des anciens baux résidentiels et commerciaux. En face, les locataires dénoncent un dispositif resté largement inopérant faute de mécanismes d’accompagnement.

Les anciens baux d’habitation et de locaux commerciaux sont régis, depuis plus de quarante ans, par un régime d’exception qui a maintenu les loyers à des niveaux largement déconnectés de la réalité économique. L’inflation, la dépréciation de la livre libanaise, les conflits successifs ou encore la pandémie de Covid-19 n’ont pratiquement eu aucun effet sur leur révision.

Pour de nombreux propriétaires, cette situation a entraîné une érosion continue de leurs revenus locatifs, au point de placer certains d’entre eux dans une situation financière précaire. Les locataires, eux aussi frappés par les crises économiques et sociales, estiment qu'ils ne devraient pas supporter les conséquences de l'absence de soutien de l'État. Au cœur du débat se pose ainsi la question du rôle des pouvoirs publics, appelés à garantir l'équilibre entre le droit au logement et le droit de propriété.

Un arrêt qui fait jurisprudence

Le rapport de force a récemment évolué avec un arrêt, passé en force de chose jugée, rendu par la Cour d'appel civile du Metn. La juridiction a définitivement tranché la question de l'expiration de la période de prorogation légale de neuf ans accordée aux locataires soumis au régime des anciens baux résidentiels.

Selon cette décision, cette période a pris fin le 28 février 2026, le délai ayant commencé à courir le 28 février 2017, date d'entrée en vigueur de la loi modifiée.

Le jugement rappelle toutefois que certains locataires peuvent bénéficier d'une prorogation exceptionnelle de trois années supplémentaires, à condition de remplir les critères fixés par la loi. Cette prolongation ne constitue donc en aucun cas un droit automatique.

Deux conditions incontournables

La première condition consiste à déposer, dans les délais prévus par les articles 8 et 11 de la loi, une demande de prise en charge auprès du Fonds. Cette démarche devait être renouvelée au cours des deux mois suivants chacune des années d'application de la loi à compter du 28 février 2017.

La seconde impose au locataire de notifier par écrit au propriétaire, avant le 28 novembre 2025, son intention de bénéficier de la prorogation exceptionnelle de trois ans, conformément à l'article 17 de la loi. Cette notification constitue une condition substantielle dont l'absence entraîne la perte du bénéfice de la prorogation.

À défaut de satisfaire à l'une de ces exigences, le bail redevient soumis au droit commun à l'expiration de la période de prorogation légale, mettant fin au régime dérogatoire.

Un Fonds créé, mais jamais opérationnel

C'est précisément sur ce point que se cristallisent les critiques des locataires. Beaucoup affirment avoir entrepris les démarches requises sans jamais pouvoir bénéficier du Fonds public de soutien, faute de mise en œuvre effective du dispositif.

Selon une source du Syndicat des propriétaires bailleurs, cette carence pénalise également les propriétaires, qui n'ont jamais perçu les augmentations progressives de loyers prévues durant la période transitoire.

Contrairement à une idée répandue, le Fonds existe bel et bien sur le plan juridique. Institué par le décret n° 5700/2019, il prend la forme d'un compte ouvert auprès du ministère des Finances, destiné à être alimenté chaque année par des crédits inscrits au budget de l'État. En revanche, les commissions ad hoc chargées d'évaluer la valeur vénale des logements, indispensables à son fonctionnement, n'ont jamais été mises en place, empêchant l'application effective du mécanisme prévu par la loi.

Résultat: propriétaires comme locataires se disent aujourd'hui victimes d'un dispositif inachevé, dont l'absence d'application continue d'alimenter un contentieux qui se déplace désormais des débats parlementaires vers les tribunaux.